全面解读南京公积金！上调额度究竟是利好还是鸡肋？

4月1日，南京住房公积金管理中心连续发布两份最新文件——住房公积金贷款额度上调！这对于意欲在南京买房的人来说无疑是个大消息。政策一发布，网络上就开始了热烈的讨论，小掌柜今日做了整理，希望对大家理解新政有帮助。

根据新政，南京住房公积金贷款最高可贷额度，由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整为：购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户；购买第二套住房仍按原有规定执行。

如果家庭现有人均住房建筑面积不超过40平方米，且现有首套住房建筑面积不超过120平方米的情况下，可以申请公积金贷款购买第二套住房，以改善家庭住房条件。

同时，针对租房人群，无房未婚职工每月提取住房公积金支付房租的限额从900元提高至1200元，已婚职工夫妻双方合计每月提取限额从1800元提高至2400元。

房掌柜南京总经理 尹霄飞：目前南京放开了落户政策，每天900人左右的落户速度，给南京楼市带来了刚劲的刚需支撑。虽然楼市调控依然严格，但中央对刚需显然是放宽一面、采取保护态度的，目前商贷门槛不断提高，公积金额度的提高能缓解刚需人群的购房压力，是个不小的利好。

南京工业大学天诚不动产研究院执行所长 吴翔华：南京针对公积金住房贷款额度的调整，一来是因为过去的公积金贷款额度相对于人均贷款总额而言比例较小，在日益高企的房价面前相对发挥的作用较小，对刚需买房人带来的实际优惠作用不明显，开发商也顺势提出了"只贷商业贷款"的要求；

二来，随着居民收入的提高和平均住房面积的增加，认定的标准住房面积也随之变大。可贷额度的增加适应了单价总价均提高的现实。在首套房贷利率上浮的背景下，给刚需购房者带来实惠，扩大了其支付能力，刺激了需求的释放，抵消了利率上浮带来的还款压力。

新景智库总经理 王慧：由于近期银行商贷的利率调整过高，一定程度上会加大刚需客户的购买压力，南京公积金的调整有利于保障刚需客户，这也是因城施策、分类调控的一个重要体现。

根据市统计局《2017年统计年鉴》公布的数据，截至2016年末（2017年数据未发布），我市户均人口约3人，居民人均住房建筑面积为36.7平方米。相关人士表示，此次调整，是在此基础上，考虑到全市人均住房建筑面积逐年上升的趋势以及今后一段时间的走向，综合考量后制定的。

新政一发布，网友们就开始热烈讨论起来，有人认为公积金额度抬高帮省了不少利息，是个大利好；有的人认为使用纯公积金贷款买房在南京并不现实，50万的额度也是杯水车薪。小掌柜为大家整理了一下网友们的观点，你又是怎么认为的呢？

消极派：

1 虽然针对首套房，公积金贷款额度提高了，但是南京总价150万的房子非常少，除非是在高淳、溧水、六合等非主城较偏远地区购房。可见在南京纯公积金贷款不太现实，比较现实的是增加商业贷款，高商贷利率的影响依然存在

2 公积金额度不管是30万还是50万，只要开发商不支持公积金贷款，都白搭。当然现在政策要求开发商不允许拒绝公积金贷款，但问题是开发商新房大部分都会抵押给银行，在面对供小于求的市场现实时，往往是全款或纯商贷的客户得到优先权，公积金客户只能往后靠；

3 不少购房者在实际购房过程中发现，如果使用公积金贷款（包括混合贷），楼盘或银行会要求抬高首付比例。例如若使用纯商贷，首付比例可以是30%，但若组合贷，首付比例要抬高到40%-50%。对于手头现金紧张的购房者来说，往往只能无奈选择高利率的纯商贷，而这种现象显然政府并没有做出什么反应。

4 公积金虽然额度抬高，但也不是什么人都能贷到50万的。一方面，申请贷款前借款人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月(含)以上；另一方面，实际贷款额也与个人的收入流水、公积金缴存比例等因素有关，最终还是要看单位和个人的原始经济基础。

积极派：

1 公积金贷款额度上调不管多少，也是有帮助的，不管公司给你交多少公积金，只要你能在买房中成功办理，至少这部分的低利率你可以实实在在享受到；

2 政策既然制定出来，自然会有人能够享受到利好，看得出政府是在保护刚需，同时保护楼市。随着南京落户政策的放开，新的刚需支撑进入南京，楼市或许会有回温，二手房有可能会迎来新的春天。

1、如何认定首套房？

购买首套房的认定标准为：

（1）家庭包括夫妻双方及未成年子女，在本市不动产登记机构无已登记的住房。

（2）家庭成员名下无由法院、民政等有权部门出具或签署的判决书、调解书、协议书等，明确归家庭成员所有但还未在本市不动产登记机构做转移登记变更的房产。

也就是说，从未使用过公积金贷款，或此前有过公积金贷款记录，但已还清且目前名下无房，仍然算首套房，最高可以贷50万。

需要提示大家的是，2018年 4月1日起，公积金中心按调整后的贷款政策受理公积金贷款申请。已经由公积金中心审批通过的贷款不再按新政策重新审批；但若还未审批通过的，可以申请按照新政重新审批。

2、实际贷款额度是由谁决定的？我能不能贷到50万？

个人贷款额度公式：借款人月计缴住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（目前为0.45）×12（月）×实际可贷年限。

（备注：具体额度以贷款银行计算的为准，以男60岁，女55岁为退休年龄）

3、名下有一套房，纯商贷，但有使用公积金逐月还贷，是否还能按照新政申请纯公积金贷款？

只要名下没有公积金贷款，且公积金贷款次数不超过2次就可以使用纯公贷款。但使用公积金贷款算2套，同时还要满足第一套房面积不超120平米，同时家庭人均面积不超过40平米，最多30万/人。

4、夫妻一方贷过公积金，已还清。另一方主贷公积金，也还清。目前名下无房，再购房时能贷公积金吗？

公积金贷款以家庭为单位，累积已使用两次公积金贷款，禁止申请第三次公积金贷款。

5、夫妻在住房屋为丈夫婚前财产，使用公积金贷款且未还清，妻子名下公积金没有贷款记录，现在能否用妻子的公积金贷款买二套房？

解答：公积金贷款也是按照家庭为单位，目前还有公积金贷款没有还清，不可以再使用公积金贷款。

6、在外地买了套房，用的纯商贷，南京没房，公积金没用过，在南京买房还算首套吗？

南京名下无房也无贷款，是首套房，公积金最高可贷50万，申请纯公积金贷款，最低首付2成。

7、办过两次贷款，但已经卖掉一套，剩余一套住房未达到人均40平米，还可以公积金贷款买房吗？

如果前两次都是公积金贷款的话，第三次申请是不可以的。

8、夫妻双方只有一方有南京市公积金，也可以贷100万吗？

不可以，要双方都是南京市公积金才可以。

9、目前一家三口人，只有一套房，129平，如果再迁入一个老人进来，人均面积就不超40平了，如果再购买二套房是否可以贷60万公积金？

二套房的认定要满足两个标准：家庭现有人均住房建筑面积不超过40平方米，且现有首套住房建筑面积不超过120平方米。

这里，我们再延伸一下家庭成员认定的问题：根据规定，家庭人均住房建筑面积=家庭现有首套住房建筑面积/家庭实际人口数（夫妻双方及未成年子女）。家庭是以夫妻和未成年子女算，父母迁过来的不算。

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