成都楼市的阳谋

朋友一直催着让写个成都楼市的文章，分析一下逻辑。对于成都楼市，小巍自然也是十分关注，把握对了就是屌丝变男神，奥拓开进去，奥迪开出来。

如果要说2017年成都房价到底涨了多少，有说涨个20%，30%的，有说翻倍的，自然街边巷尾还有传得更高的。国家统计局的数据现在没几个信的，小编找了这么一个数据。

就是各个区域的销售均价，从年初到年底，再平均计算，是这么多。

相信这个数据是比较中肯的，各区域在这个数字上有所波动。

具体到一些楼盘，除了北边，三环内品质好点的楼盘，基本是2W起，当然也有老破小，1w起的。小编住的东边，天曜3W左右，塔子山壹号2W5左右，沙河壹号2W红点，也有更贵的，阿玛尼艺术公寓，5W起。当然，南边西边贵的也多，3W上下的盘也是数的出名的。

这么来看，深圳五六万的盘真不算贵，帝都六七万这个差距也可以接受，成都做新一线城市排名榜首，这么房价还是跟上了的。

看到这个表象不算什么，究其本质是核心，举一反三应用起来才是目的。这里可以先明确的说，2017年成都楼市可以说是各种阳谋，你所看到的表象背后都藏着算盘，而一切又看起来顺理成章。

别废话，上干货。

天朝的房地产，很多人都认为是政策市，政策让涨就涨，政策让跌就跌。

其实不然，市场归市场，政策起到推波助澜或者减小波动的作用。历史楼市的数次调控，为什么后边都被吐槽成空调，说明真正起作用的还是市场，市场要涨，调控只能暂时压制，过后就是报复性反弹，市场要跌，救市也是救不起来的，最多就是延缓下跌，拉长下跌周期。

我个人是支持政府的调控的，楼市如果不调控，就以国人这德行，可以一年把上证2000点拉到5000点，也可以一年从5000点干到2000点。楼市也这样，国家基本就乱套了。正确的调控就是减小波动，这也是政府过去十多年所做的事情。

认同这个道理，我们去分析，市场是讲究供求关系，政策影响市场本质也是政策影响的供求关系，进而影响市场。

先看供给，分析面包的供给之前，先来看面粉的供给。

土地出让面积同比略微下降，卖地收入却翻倍，什么意思，面粉价格涨幅翻了至少一番，这么还不考略主城区土地出让越来越少，郊县土地出让增多的因素，实际同品质面粉价格涨幅还要超过这个数据。

如果看到这个数据，房价上涨这么多也就能理解了，事实的情况更加精妙。

首先，2017楼市一个最大的宏观调控就是，某大大的关于“房子是用来住的”论述，地方群起响应。2016北京房价涨幅过大，北京土地够稀缺吧，2017土地出让面积同比超200%，增加土地供应那叫政治正确。在此背景下，因为成都2016房价涨幅不大，虽然不至于像北京大幅供地，但是大幅减少供地在政治上肯定会有压力的。怎么办，多供地，地价不就便宜了吗？

于是乎，我们看到了上图的数据，前8个月和后4个月对比鲜明，前面大幅减少供地，同比减少超50%，房企坐不住了，去库存去库存，卖了那么面包，没买到新面粉，难道企业后面不做了吗，大家蜂拥抢地，这就是面粉的供求关系，导致面粉价格暴涨。

在去年9月份的时候，小编就感到深深的不安，当前还只能看到前八个月数据，供地这么少，这么下去，成都的房价还了得，如果不是当时忙于人身大事资金紧张，小编就冲进去先搞个老破小再说。后面的数据告诉你，成都政府是多么的精明，前面人为减少供应，造成恐慌，大幅抬高地价，后面集中放地，高位成交。即完成了供地任务，对上面也说得过去，又卖了一个绝好的价钱，成都土地出让历史首次突破千亿大关。

接下来讲面包的供求关系，面粉阐述得详细些，是为了大家理解，面包的供求涉及内容更多，小编就略微简述一下。从一系列楼市的新政的时间顺序展开来叙述。

一、3月23日，成都限购政策加码，将二手房纳入限购范围

限购升级，政府这是要减少需求啊。其实要看到其中多少有些无奈，在当时的大环境下，各地方政府争先表态限购，这是政治要求，顺应大势，不来这么一出，屁股的位置不保。

二、4月12日，限购区域二套房首付提高至6成

三、4月12日，买房取证满3年后方可转让。

二三条和第一条类似，都是大势所趋，当时地方政府基本都这么表态。

二限制了需求，三要强调一下，三看起来是打压投资需求，其实是限制了二手房的供应，假设需求不变，二手供应少了，新房获得成交的概率就大了一些。二手房交易是基本上不创造GDP的，新房的建造和交易，地产企业资金回笼再拿地再建造才是创造GDP的，对当时经济的影响，银行的资产质量的影响，是新房。看明白了吗，以打压投资需求还变相支持了新房，这政策我给满分。

四、严控商改住。

4月21日，根据成都市《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，成都市商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

有个第三条的分析，第四条也就简单了。打击商改住乱象的目的是支持住。

五、限价

7月19日，持续加大对开发商定价的限制力度。《通知》规定开发商根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格；不得以精 装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格；开发商预售申报价格不再虚高，变相加价将被禁止；开发商预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格。

新房限价，看起来是保护了购房者，让购房者捡了实惠。其实你站在政府的角度，购房者占便宜还是地产商占便宜对政府来说重要么，政府要的是GDP，并且是创造GDP又不滋生风险，限价一举两得，新房开盘即售罄，地产商回款速度快，再也不担心什么烂尾了。限价之下买到就是赚到这是购房者的普遍心理，其实肉真的能不能吃到，过两年拿到房产证再过三年后可以卖了你才知道。限价是政治正确，名义上房价涨幅被人为压制。同时，限价之下，部分开发商成本比较高的，或者对政策报侥幸心理的，不愿意推盘，“自己把预售证搞丢了”“自己举报自己违规的”出现也就可以理解了。这是干嘛呀，是较少供应。

这个限价政策我也给满分，一举多得。

六、7月20日，本科及以上学历凭毕业证直接落户

7月19日下午，成都宣布具有普通全日制大学本科及以上学历的青年人才，凭毕业证来蓉即可申请办理落户手续，7月20日起可开始办理落户。实施人才落户政策后，本科及以上学历群体将通过落户而获得购房资格。

这条你看懂了吧，放宽人才落户，实质是什么，是给限购松绑。你以为成都户口能干嘛，在户籍改革的大势下，很多户口赋予的权利，居住证基本也能办。你以为落户新政半年，那12万人，是想干嘛，天府新区落户的5万人想干嘛。

买房。买房。买房。

可以说是环环相扣，限购是上面的意思，迫不得已，限价人为制造新房的价格洼地，让落户者觉得有利可图，然后就是蜂拥而来。

这里还有一个逻辑就是，大量人才落户，他们会去买房，政府就可以卖更多的地收更多的税，然后政府有资金又拿去招商引资和扶持高新技术企业，企业来了，政府后续税收有了保障，更多企业来了，更多的人才留住，又更多的买房，更多的卖地，一个良性循环就建立起来了。要不然更大城市抢人是为了啥。东北留不住人，东北也就很难发展高新技术企业，同时东北的房价也不行，政府的地也卖不出好价，一个恶性循环。

人才落户政策，我给满分。

七、10月17日，到2022年底，全城只卖成品房

这个政策短期效果不明显，中长期看是把供应延迟两年。

八、11月15日，发布《成都市房地产业发展五年规划》

九、11月15日，发布《成都市住房租赁市场发展五年计划》

十、公证摇号选房。

八九十影响不大。

思考是人生的意义，活的明明白白是人生的追求。

上述我打满分的政策，你敢说不是体制内的精英想出来的，虽然大家出发点不同，一颗金子放哪儿不能发光。

“小巍思考”，让我们一起思考。