银行一线员工透露实情：还房贷别做这八件傻事，看完你就明白了

房子，对于我们很多人来说，短期投资已经失去了价值。但有一个事实却让我们无法规避，那就是房子没法买，钱却被硬生生的按在包里贬值。大家知道我们每年货币贬值的速度吗？据我们查阅相关数据得知，从07年到17年，这10年时间货币的贬值率保守计算是年均7.5%，即是说今年1万元购买力，只相当于10年前的4500元钱，货币贬值幅度超过一半。

2019年前2个月，人民币贷款增加4.1万亿元，创造了41年以来的纪录。这些巨量资金进入市场，物价或有所反映。通过官方渠道表述来看，我们的货币增速是在降低。但事实却并不如大家所愿，就在今年1月份，已经连续降准。按目前清形看，第二、三季度降准的可能性已然大概率存在，降息或也伴随而至，大量资金上市，通货膨胀必然受到一定的压力。

随着房价越来越高，我们需要付出更多的努力才能考虑买房的事。当你凑足首付款，买到属于自己的房子后，确实是一件值得庆祝的大事。但这仅仅是人生的第一步，因为你还要面对长达20到30年的还房贷生涯。在刚开始的时候，我们可能还要节衣缩食，随着收入慢慢增加，经济条件好转，我们身上的压力才能缓一缓。

还房贷，普通人一般只知道房贷利率是多少，还款期限是多长。但你知道除了“我们听之任之按照银行的要求还房贷”外，还有其他还房贷技巧吗？事实上，如果多了解一下，我们在还房贷上还大有文章可做！有的名词可能有的人从来都没有听说过。本文经与专业人士了解，从房贷利率选择、房贷还款方式处理等方面介绍，如果运用得当的话，或能省出一辆车的钱。

1.双周供

双周供，指的是你的房贷还款时间由此前一个月还一次，改为两周还一次，每一次还款金额是月供的一半。双周供显著特点就是缩短了还款周期，还款频率提高，你的还款本金快速减少，还款总额也得到减少，从整个还款周期来看，双周供比月供还贷的利息少出一大截。这种还款方式，特别适合工作、收入稳定的群体。

举例：假如你按揭房贷50万元，按揭周期是30年，房贷利率为6.12%，选择月供还款金额约3000元，选择双周供，每两周还款额度约1500元。因还款次数增加，本金快速减少，还款期内最终少约11.5万元利息，节省利息近20%，事实上，采取双周供还房贷，其周期还大幅缩减，由原来30年，缩短为24.7年。是不是提前省下一辆小汽车的钱。

2.转按揭

转按揭，简单的说就是将你还处在按揭的房屋再次进行转卖，或者是说无力支付剩下来的月供，申请变更还贷期限。运用到现实还贷中，我们也可最大化的帮助自己省钱：可通过新贷款的银行帮助你找担保公司，还掉原来贷款银行欠的所有房贷，然后在新贷款银行重新办理贷款手续。

举例：比如此前你在银行办理的房贷利率是上浮10%，现在你看到一家房贷利率只有9折的银行，那么你完全可以选择办理转按揭，重新在新贷款银行办理房贷按揭。这里要注意的是，转按揭办理会产生一些费用，比如说评估费、担保费、抵押登记费、公证费等等。不过，我们也经常看到一些银行为吸引客户，往往会推出各种优惠活动，比如会省掉担保费这笔最大的成本支出，除此之外，其他所有杂七杂八的费用也只需几百元就可搞定了。这么算下来，差距10-20%的利息，差不多也是一个普通家庭1-2年的收入。

3.固定与浮动利率转换

固定房贷利率，已经推出10多年了。在利率处于上升通道时，固定房贷利率具有很大优势，不受加息影响。反之，如果遇到利率处于下行通道，固定利率又比较吃亏。固定房贷利率比较适合家庭预算固定的家庭，不会因为利率上升而增加还贷压力。浮动利率比较适合存款尚可，不会因为利率上升而影响到生活的家庭。

当前，很多银行推出了房贷固定利率与浮动利率互相转换业务。一般说来，办理浮动利率转变为固定利率，不会收取任何违约金和手续费。而对于办理固定利率转为浮动利率的借款人来说，在办理固定利率一年后，可缴纳一定违约金，从而可申请办理固定利率转浮动利率房贷。另外，如果在办理固定利率5年后，可以免收违约金。当然，每家银行规定有所差别，办理时需要具体咨询下所在银行。

4.提前缩短还款期限

还房贷主要有两种方式，一是等额本金，二是等额本息。对于大多数老百姓来说，考虑到家庭收入情况，往往会选择等额本息还款方式。一般说来，等额本息还款方式还款时间超过1/2，等额本金还款方式还款时间超过1/3，再选择提前还贷的意义就不大，原因就在于，你已经还掉了大部分利息，特别是我们常用的等额本息还款方式，剩下的一半时间大部分还的是本金。

在上面的时间内，如果你手中不断有积累闲钱，准备提前还房贷。这里最重要的需要注意一点，那就是在提前还掉部分房贷后，应选择缩短房贷还款期限，而不是减少房贷月度还款额度。原因就在于，银行收取利息的主要依据是根据贷款金额占据银行时间成本来核算的，不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大，贷款时间越短也有可能归入低利率档次，这样可以大幅节省利息支出。

当前，对于大多数老百姓来说，买房贷款是一件再正常不过的事。根据公开信息显示，我们大概有5千多万的房产有贷款，每套房子背负的贷款在50万元左右，根据央行公布的数据看，到2018年末，我国住房贷款余额达到了25万亿元左右。但在现实过程中，我们由于不少人不了解银行的操作规则，无论是在房贷申请时，还是在房贷偿还过程中，都吃过不少亏，有的不仅白送银行钱，更有甚者连“房奴”的资格都没得做。下面，我们来听听一线银行员工给我们提醒的8件事：

1.房贷申请前，处理好征信和收入问题

征信对申请房贷的重要性不言而喻。一般说来，各家银行都对逾期还款次数有要求，除个别银行外，大都要求不能超过3次。按常理，如果个人在近三个月内有办理过贷款或信用卡，那么你的征信就不会有问题。如果不放心，我们可以到人行征信大厅或者人行网上征信系统查询即可。如果发现征信有问题，需要及时联系银行消除处理，以免影响房贷审核。

除此外，收入也是银行核实房贷的重要依据，主要审核你的还款能力。从风险角度考虑，大多银行会要求你的月还房贷额度不超过你月收入的一半。当然，收入不够也不是没有办法，可以让你的父母或者配偶作为共同借款人，凑足你的还款能力。

2.留足还款时间，防止延迟到账影响还款记录

在办理房贷的时候，在协议上已约定好了每个月的最晚还款时间，这个还款时间指的是你还款的到账时间。往往由于系统问题，或者银行之间的差异问题，当天打款不一定当天到，严格的说，出现到款时间晚于约定还款时间这种情况，你就等于逾期一次。因此，正确的姿势是，我们要提前两天把房贷打入指定银行账户，千万别心疼两天利息，打完款后也要留意一下到账情况。不过，我们如果确实出现非主观延迟到账情况，要及时与银行沟通处理，千万别拖成历史问题。

3.若有申请公积金贷款打算，此前就不要使用公积金账户的钱

公积金作为不少人工作的福利，长期缴存后也会留下一笔不菲的钱。我们有些人到异地工作后，就可能把里面的钱提出来，或者平时用于租房，毕竟钱放在里面也是贬值。但是，如果你有购房打算，我们就不要动公积金的心思。在大多城市审核公积金贷款时，都要求个人公积金账户里有12个月的缴存额度，如果达不到，公积金贷款也就申请不下来，无形中把你的公积金贷款资格给剥夺掉了。现在5年以上的公积金贷款利率是3.25%，而商业贷款利率差不多要高出一倍了，如果你用不起来，是不是等于给银行白送钱。

4.无论如何都不要断供

还房贷之路漫漫，在此期间，我们难免会遇到突发情况，甚至家庭变故，影响到每月的还款。但不管怎样，都不建议停止还款，因为随着各种征信系统联网，个人信用显得越来越重要，可以说，信用就是资产，失信也无法在社会上立足。如果确实遇到困难，尽量想办法解决。比如说，有些地方可以把直系亲属缴纳的公积金提出来用于还贷，以解决燃眉之急。如果确实没路子了，那么你也应该与银行真诚沟通求得理解，协商延缓还款等问题。千万不能不还，也不管不问。

5.三种情况不建议提前还贷

从经济的角度，建议这3种情况不要提前还贷：一是等额本金已还款超过三分之一时间，前面大额房贷已还，后面分配的还款额和利息都较少，可不着急还；二是等额本息已还款时间过半，剩下未还的主要是本金，而大部分利息已经在前半段还了，有人说欠款不舒服，那随你好了；三是在楼市行情不好时，出现了一些房贷折扣，比如7折、8折啥的，这个折扣会跟随最新的基准利率一直保持下去的，如果你提前还了，这个折扣就没了，再使用贷款只能按最新规则来，相当于送银行钱。

6.关注每年的房贷利率变化，及时调整每月的打款金额

我们每个月的房贷还款金额，是随着每年的银行利息变化而变化。如果有央行降息或者升息操作，我们商业银行的利率也会调整，作为正在还房贷的人来说，次年1月1日将是房贷利率调整窗口期，要及时关注这个时候房贷的变化，最好稍微多存点钱，以免钱不够扣，出现还款逾期记录。当然，如果央行没有利率动作，我们的额度也不会有什么变化。

7.纠结房贷按揭20年还是30年

这主要还是要根据自己个人经济状况。从经济角度看，如果你商贷100万，20年与30年的之间的利息差距大概是33W元左右，每个月的还款差距在1200元左右，即20年期每月还6500元，30年期每月还5300元，我们一般要求还款额不超过收入一半，家庭月收入1.2W元可以考虑30年期，月收入1.5W元以上考虑20年期，以此类推。当然，如果我们有可靠的理财渠道，收益能跑赢房贷利率，那么你可考虑更长的房贷年限。

8.还完房贷，及时办理解除房屋抵押手续

还完房贷，我们无债一身轻，总算是熬出头了。不过，也要提醒我们最后一步收尾工作要做好，否则，可能影响房子未来正常交易。还完款后，借款人凭身份证和解压手续到个贷相关部门领取《房屋他项权证》以及《解押通知单》，凭着上述材料，最终到产权交易中心完成房产解压手续办理。如此，我们才算真正完事。

房产证，现在叫“不动产证”，现在新证和老证同时运行，均有效，本文我们还是称“房产证”。作为房屋所有者占有、使用以及处置的凭证，是受到法律保护的，其重要性不言而喻。但是，并不是房产证拿到手后就万事大吉。我们可能自以为有了这个大红本本，其他什么都不重要了。事实上，由于我们自身的疏忽，有时候，不仅再转卖房子时遇到诸多麻烦，而且房子还有可能不是你的。所以，笔者在此提醒你，房产证拿到手以后，尽快办好这3件事：

第1件事，仔细核查房产证上的信息

一是核实房屋产权人信息。这个信息是由工作人员录入的，是人工就会有可能出现失误，也有可能是系统发生错误，因此，我们自己要核对房产证上产权人的信息，万一录成别人的名字，那就麻烦了。

二是核实房屋相关信息。核实房屋具体坐落位置，楼栋号、单元号、门牌号，以及房屋面积等房产信息。比如买新房时，有可能你买的27层，但这栋楼总共才26层。另外也还要特别注意对房屋面积进行核实，是否与当时购买合同一致，如果有差异，要尽快跟开发商沟通，找出原因和解决办法。如果信息有误，以后再转卖这套房屋时，可能无法正常交易。

三是核实房屋是否存在抵押、冻结情况。房子作为大多数家庭最重要资产，房产也具有了实实在在的金融功能。所以，房屋抵押的情况越来越多，也是属于正常情况。新房倒不存在这样的情况，即使有，那也是不允许销售的，否则就属于违法行为。房屋抵押主要存在二手房市场，如果你所购买的二手房被拿去抵押和冻结了，这是很头疼的事，很可能就陷入长时间的财产纠纷。

第2件事，及时做房产抵押登记

贷款买房是再正常不过的事。我们在买房时，大都会向银行按揭房贷，银行为确保金融系统安全，防止购房者出现恶意不还款或者因经济原因断供等违约情况，会让你把房产抵押给它。为避免借款风险，产生债务纠纷，购房者应及时去办理抵押登记。

办理房产抵押登记流程为：借款人在房屋产权证收押后，到房屋所在地的权属部门办理相抵押登记手续。由借款人和银行向登记机关提供抵押申请书、身份证件、抵押合同、国有土地使用证、房屋所有权证、房地产证以及其他相关需要的资料。登记机关审核后登记发证，需要在原《房屋所有权证》上做好相关的抵押情况注记交给借款人，同时向银行颁发《房屋他项权证》。

这里就读者关心的“贷款买房后，房产证由谁保管”问题顺便提一下，要说明的是，每个地方的做法不一样，主要有三种：一是房产证有由银行保管的；二是也有由借款人自己保管的（前提是要在房产证上注明抵押情况）；三是房产证原件存在交易所里，借款人只有复印件。

第3件事，妥善保管购房相关票据资料

在日常生活中，我们可能认为只要有房产证这个本本在手，就可以进行与房屋有关的活动，而对此前购房的相关手续随意摆放。经历多次搬家后，我们这些资料都不知道掉在什么地方了。这是非常不应该的，如果某些资料缺失，将会影响到房屋再次交易，还有可能因此而造成经济上的损失。保存好购房相关材料，必须引起重视。

这些资料主要包括购房合同、购房发票、契税发票、装潢发票、物业费发票以及购房合同备案证明等。比如说购房发票，我们一些地方是前后两次交易差值计税，有了这个购房发票，我们可以省不少税。还有如装潢发票，也可以作为购房成本依据，从而减少交易税费。还比如契税发票，我们在办理房产过户的时候也会用到。

总之，我们不要以为拿到房产证就完事了，需要做好上面提到的3件事，否则房子有可能不是你的，在房产处置过程中，还会多交不少钱。另外，我们提到的重要购房资料保管问题，虽有的资料是可以补办的，但流程都比较麻烦，往往你上班的时候没时间办，你有时间的时候，办理机构又不上班，有时候还要跑多次，劳心费神。无论如何，妥善保管，避免出错。